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来源: 深窗综合 | 2018-07-21 13:10  作者:深圳中原地产网 编辑:中原地产
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来源:宋丁视点  作者:宋丁

近几天的世界大事恐怕没有比中美贸易战更引人关注的了。手头事太多,竟然一直没有腾出时间来写一写有关贸易战对深圳楼市乃至中国楼市可能造成的影响。但是,不断有朋友或公司老板给我打电话询问这个事,所以,今天起个大早,赶紧补上一篇。

直观看上去,似乎中美贸易战打的是商品贸易,和楼市关系不大,但是,这个事放在深圳,和楼市就有一定的关系了。怎么理解呢?因为,在深圳多年来的经济高速成长中,进出口贸易和房地产从来是两大经济稳压器,相互之间存在微妙的平衡作用。好在深圳二十多年来,出口一直是国内老大,2017年,深圳出口额是16534亿元,出口依存度为74%,在国内是最高之列,对深圳经济的支撑作用非常明显,所以,无需请出楼市来给外贸帮忙、补救。

但是,这次的中美贸易战对于深圳的外贸出口来说,情况就比较严重了。因为我们知道,深圳的高科技研发制造在全国遥遥领先,在其出口额中间,高科技产品的出口占比达到一半以上,华为、中兴、大疆等著名高科技企业的许多高科技产品在包括美国在内的国际市场上很受欢迎。而这次中美贸易战,美国恰恰是重点封堵中国的高科技出口,在加收关税的500亿美元中国商品中,主要是高科技产品,包括高性能医疗器械、生物医药、新材料、农机装备、工业机器人、新一代信息技术、新能源汽车、航空产品、高铁装备等领域。可以肯定地说,如果美国发动的这场对华贸易战持续下去的话,深圳的出口特别是高科技出口一定会受到明显影响,进而影响到深圳整体经济的增长。

GDP这个东西,这些年大家对它似乎有点诟病,但是,无论国际还是国内,能够衡量经济增长和地区、国家发展能力的指标中,GDP仍然是其他指标难以替代的。深圳2016年的GDP首次超过广州,引起两市乃至国内很大的关注。这个时候,如果深圳的高科技出口受阻,势必影响深圳GDP的增长,深圳势必给予高度关注,并积极寻求办法进行补救。

深圳会采取哪些补救措施呢?无外乎这么几招:

首先,是稳定高科技出口形势,美国不行,那咱就扩大向欧盟以及其他国家和地区的出口额。这个还是有希望的,但是,也不排除其他国家受美国限制中国高科技进口的影响,采取同样的政策或者减少、不增加进口,导致深圳的高科技产品无法实现批量转向出口。

其次,积极扩大高科技产品的国内市场。国内高科技产品市场一直是增长的,深圳的高科技产品也很受市场欢迎。但是,国内市场相对稳定,短期内大量增长的可能性并不大。

再次,就是在高科技产品之外的行业增长上想办法。按照以往若干年的经验,当国民经济遇到重大困难和缩水局面时,比较快的应对策略往往是加大基础设施投资和房地产投资,这就是所谓的“投资拉动”。在投资、出口、消费三驾马车中,出口和消费都要直接看需求的脸色,是政府相对难以掌控的领域,而投资则是明显的供给侧,是政府相对容易掌控的领域,所以,经济增长的救急行动常常会打投资的主意。这次贸易战如果恶化下去,显然不能排除深圳市政府动用加大投资策略,来平衡和稳定经济增长。

事实上,深圳的投资拉动一直占据深圳经济增长的很大比例。目前的旧改、棚改等城市更新、大型产业地产项目、填海、深汕合作区开发、深中通道建设、多条地铁建设、与临深片区的经济合作、大空港、海洋新城等诸多开发片区建设等等,都是投资拉动。在中美贸易战的阴影以及深圳高科技出口必然受阻的情势下,深圳自然会强化投资拉动行为以确保经济增长不受影响。

以往的投资拉动中,房地产也是重要领域。面对中美贸易战,深圳强化投资拉动,会不会涉及到房地产领域呢?我认为会涉及到。有人会提出疑问:房地产不是在严格的政策调控通道里面吗?怎么会再把这匹野马放出来呢?

我是这样理解的:首先要看中美贸易战的走向,如果双方通过谈判,成功化解贸易纠纷,鸣金收兵,当然是皆大欢喜,那深圳也用不着加大投资拉动来应对。然而,贸易战已经开打,从目前情况看,还在加剧,昨天中国已经扔出一个“王炸”:开通石油期货,干脆直接在最重要的大宗商品石油上做文章了,更是在美国经济最核心的石油美元上动刀子了,所以,很难想象双方近期会收手,深圳必须做足应对措施,大体上说,深圳会在更广的面上强化投资拉动,以此弥补高科技外贸出口方面可能带来的损失,这个投资拉动中应该包括房地产领域。

那么,深圳如何处理好继续坚持楼市政策调控和加大力度扶持房地产投资的关系呢?

其一,会明显加快政策性住房包括人才安居房和公共租赁住房的建设,以吻合“房住不炒”的国家政策导向,可能在信贷政策方面出现松动,适度改变目前全面推进的利率上浮政策,而对刚需给予房贷利率方面的适度便利;

其二,在去年以来对新房限价政策方面可能出现微弱的松动,在新房均价略微上升后继续保持平稳推进,以此鼓励开发商销售的积极性;

其三,加快旧改项目的推进速度,引导一批重大项目进入实质性开发,为深圳经济增长作出实实在在的贡献;

其四,作为全国存量市场比重最大的城市,积极引导二手房市场搞活,增加二手房交易总量。

当然,在高科技出口受到中美贸易战负面影响的大背景下,深圳以强化投资拉动形成对冲,主要还是表现在基础设施和重大产业布局方面,即便是房地产领域也主要是政策性住房会加大力度,而在商品房领域则力度不会很大,楼市仍然会以去年以来政策调控的基本格局为主导,这一点大家应该保持清醒认识,不能错解为贸易战必然会导致深圳商品房投资开发再次火爆起来,更何况中美之间也在谈判,如果贸易战能大事化小,深圳的高科技出口能够恢复常态,那深圳的房地产和楼市也就自然又回归到目前的政策调控及长效机制建设的常态化通道里来了。

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